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Valeur du bien
L'élément majeur permettant de réaliser une simulation d'un bouquet et d'une rente, c'est bien entendu l'estimation de la valeur de votre bien. Il s'agit du rôle de l'expert immobilier de déterminer le prix le plus juste possible en tenant compte des différents éléments qui en font sa caractéristique tout en le mettant en perspective par rapport à ce que le marché est disposé à en offrir.
Prenons comme un exemple une maison située à Anderlecht estimée à 315.000 EUR
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Dans le cadre d'un viager libre, le vendeur continuera à en percevoir les fruits sans devoir s'en occuper. Étant donné que le vendeur n'occupera pas le bien, l'acheteur pourra lui-même déjà en récolter les fruits. Ceci aura par conséquent une influence directe sur le calcul de la rente viagère, offrant ainsi un revenu mensuel supérieur au candidat-vendeur (le crédirentier) par rapport au viager occupé.
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Dans le cadre du viager occupé , le candidat-vendeur pourra continuer à vivre dans ses murs après la vente de leur bien en viager. Il sera, dès lors, nécessaire de décompter de la valeur du bien le montant des loyers qui serait normalement perçu pour un bien équivalent (notamment même superficie et même localisation)
Par exemple : pour un vendeur souhaitant bénéficier d'une une rente étalée sur 20 ans avec un loyer estimé à 750 € cela reviendra à diminuer la valeur du bien de : 750*12mois*20ans : 180.000 €
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Viager libre ou occupé ?
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Age du vendeur ?
Puis-je bénéficier d'une rente sur 10, 15 ou 20 ans ? La réponse sera apportée par l'expert en viager ou le notaire qui se basera sur les tables de mortalité pour déterminer le calcul de la rente et son délai.
La plupart du temps votre consultant en viager ou votre notaire se basera sur les tables Schryvers ou de Christian Jaumain outils indispensables lors de la simulation d'une vente en viager. Ces tables de mortalité sont réalisées sur base des chiffres fournis par Statbel tenant compte de l'espérance de vie en fonction de votre âge.
Les plus jeunes pourront bénéficier d'un temps plus long et d'un bouquet réduit (en général +/- 10 % de la valeur du bien)
A l'autre extrémité, plus on vieillit plus le calcul du bouquet sera élevé (en général + 20 % de la valeur du bien)
Source : Statbel - Tableau espérance de vie (Belgique)
Usufruit ou droit d'usage ? Lors d'une simulation d'une vente en viager, il sera porté à l'attention du ou des candidat(s)-vendeur(s) de définir une durée correspondant au paiement de la rente en fonction de l'âge. Cependant, un autre facteur influencera le calcul du viager, le choix entre une rente avec droit d'usufruit ou avec droit d'usage.
En général, la rente bénéficiant d'un droit d'usage sera 10 % plus élevée que celle offrant un droit aux fruits.