Les hommes avec calculatrice

Comment calculer le bouquet et la rente dans le cadre d'un vente en viager ?

                VALEUR VÉNALE DU BIEN

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Le premier élément dont on tient compte lors du calcul du bouquet et de la rente dans nos simulation est bien entendu la valeur du bien que vous souhaitez mettre en vente. Là se situe tout l'art de l'expert immobilier qui permettra de valoriser votre appartement ou votre maison à sa juste valeur.

Prenons comme un exemple une maison située à Anderlecht estimée à 315.000 EUR

                   CALCUL DU BOUQUET

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Le bouquet représente le montant payé au vendeur le jour de la vente (devant notaire). Celui-ci représente en moyenne 15 % de la valeur du bien. Toutefois, en fonction de l'âge des vendeurs, ce pourcentage pourra fluctuer.

 

En effet, plus on avance en âge plus le bouquet sera élevé pouvant aller jusqu'à 20 % parfois même 30 % de la valeur vénale du bien.

A ce titre, un vendeur ayant 87 ans disposera, en général, d'un plus gros bouquet qu'un vendeur ayant 70 ans dans la mesure où celui-ci vivra statistiquement moins longtemps ce qui a une conséquence sur le paiement des rentes.

En reprenant notre exemple, sur base de la maison vendue à Anderlecht nous pourrons partir d'un bouquet estimé à 15 % de 315.000 EUR soit 47.250 EUR.

                   CALCUL DE LA RENTE

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En matière de viager, il est important de  préciser que les estimations réalisées ne sont pas à considérer comme vérité absolue. Certes, les experts immobiliers ou les notaires vont se baser sur certains éléments factuels, comme l'âge du vendeur ou la valeur estimée du bien mais il faudra également tenir compte du marché (les acheteurs) et des besoins du vendeur. 

 

  • Qu'entendons-nous par les besoins du vendeur ?

Souvent, nous sommes contactés par un candidat-vendeur souhaitant inclure la vente en viager dans une démarche successorale. Par exemple, lorsque ce dernier n'a pas d'hériter mais souhaite favoriser un neveu ou une nièce. Dans le cas présent, le paiement du bouquet servira d'instrument dans le cadre d'une donation tout en permettant au vendeur de rester dans ses murs. Pour d'autres personnes, le viager combiné au payement de la rente permettra d'apurer une dette. Chaque situation est différente, dès lors, votre conseiller en viager ne pourra jamais effectuer un calcul basé uniquement sur des éléments rationnels. 

  • Éléments liés à la rente :

Votre conseiller en viager effectuera son estimation de calcul tenant compte des éléments suivants :

 

   1. Le nombre de candidats-vendeurs :

 

Une personne ou deux personnes ? plus communément vous entendrez l'utilisation des termes de vente en viager sur une ou 2 têtes.

   2. Quid en cas de décès d'un des deux crédirentiers ?

Dans le cadre du calcul d'une rente en viager sur 2 têtes il conviendra de définir avec les candidats-vendeurs de ce qu'il adviendra en cas de décès d'un des crédirentiers. Il est prévu que la rente ne soit pas "réduite" c'est-à-dire que le même montant sera versé au conjoint survivant, par exemple dans le cas le plus simple celui de personnes mariées ayant acheté leur maison en commun. Toutefois, le législateur a pensé à d'autres cas de figure dont l' "accroissement" ou "la réversion" de la rente. Ceci aura comme avantage de permettre au conjoint survivant de continuer à bénéficier de la rente (indexée) jusqu'à  son terme où jusqu'au décès du conjoint survivant.

 

 

 

 

 

 

 

Cette décision peut avoir des conséquences tant fiscales que successorales. Dès lors, il vous est chaudement recommandé de faire appel à un expert pour évaluer au mieux le choix à opérer.

   3. L'âge du (des) candidat(s)-vendeur(s) :

L'expert en viager ou le notaire se basera sur les tables de mortalité pour déterminer  le calcul de la rente et son délai.

 

La plupart du temps votre consultant en viager ou votre notaire se basera sur les tables Schryvers ou de Christian Jaumain outils indispensables lors de la simulation d'une vente en viager. Ces tables de mortalité sont réalisées sur base des chiffres fournis par Statbel tenant compte de l'espérance de vie en fonction de votre âge.

 

Source : Statbel - Tableau espérance de vie (Belgique)

 

 

 

 

 

Sur base du tableau de mortalité on pourra fixer plus précisément la durée de la rente.

Dans le cadre de l'exemple de l'immeuble vendu à Anderlecht : pour un client plus âgé la durée du paiement de la rente sera plus courte tout en bénéficiant d'un bouquet plus élevé. Pour un client plus jeune ce sera l'inverse. C'est la raison pour laquelle les durées sont en moyenne de 10, 15 ou 20 ans en fonction de l'âge du candidat-vendeur.

   4. Viager libre ou viager occupé ?

  • Dans le cadre d'un viager libre, le candidat-vendeur continuera de bénéficier d'une rente sur son bien sans devoir s'occuper de la gestion de celui-ci. La simulation d'une vente en viager libre permettra de visualiser les avantages d'un viager sur un bien que l'on n'occupe pas, bien souvent en récupérant un montant supérieur au montant d'une location.

  • Dans le cadre du viager occupé  : droit d'usufruit ou droit d'usage ? Lors d'une simulation d'un vente en viager il sera porté à l'attention du ou des candidat(s)-vendeur(s) de définir une durée correspondant au paiement de la rente en fonction de l'âge mais également d'un autre facteur influençant son calcul, à savoir le choix entre une rente avec droit d'usufruit ou avec droit d'usage. En général, la rente bénéficiant d'un droit d'usage sera 10 % plus élevée que celle offrant un droit aux fruits.

En reprenant un exemple concret : le vendeur de la maison située à Anderlecht qui aura, imaginons, opté pour un viager occupé sur 15 ans avec droit d'usufruit décide de quitter son domicile après 10 ans pour aller dans une maison de retraite. La conséquence pour cette personne est qu'elle continuera, en plus de la rente, à percevoir les loyers de la maison. Dans l'autre cas, si le candidat-vendeur décide d'opter pour une rente avec  droit d'usage, celui-ci ne pourra pas bénéficier des fruits de la location de la maison jusqu'au terme des 15 ans de la rente. Bien souvent les candidats-vendeurs décident d'opter pour la double rente via le droit d'usufruit. Certaines conséquences de la vie font que le choix se porte sur le simple droit d'usage, par exemple pour ceux et celles qui n'ont ni l'envie, ni l'énergie de continuer à s'occuper des tracas liés à la  location du bien.

Voilà en résumé les éléments dont il faut tenir compte lors du calcul d'un estimation d'un bouquet et d'une rente en viager. L'avantage d'être issus de plusieurs domaines différents liés à la gestion financière, patrimoniale et immobilière nous aident chez PerpetuHome à vous apporter un éclairage global de votre situation particulière.

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