Comme vous le savez très certainement, le législateur est récemment intervenu pour règlementer l'indexation des loyers dans le cadre de la crise énergétique. Il a donc été décidé dans les trois régions du Royaume de limiter l'indexation des loyers sur base du certificat énergétique, mieux connu sous l'appellation PEB ou EPC en néerlandais.
Cette adaptation de ²la législation tant à Bruxelles, en Flandre qu'en Wallonie devrait normalement être d'application pour une durée maximale d'un an. L'histoire nous dira s'il s'agit d'un changement temporaire ou si la politique du logement dans notre pays aura pris un nouveau cap à vocation plus définitive.
En tant que spécialistes en viager, nous sommes régulièrement interrogés par les propriétaires au sujet de cette décision prise à la fin de l'automne dernier. En effet, cette décision politique interroge de plus en plus les seniors disposant d'un bien mis en location quant à leur souhait de se décharger de la gestion de leur bien. En optant pour un viager libre, ceux-ci ont la faculté de commuer leur revenu locatif par une rente mensuelle indexée tout en profitant d'un bouquet initial. Voici l'occasion de faire le point sur cette thématique en répondant aux 7 questions les plus souvent posées au sujet de l'indexation des loyers.
1. Pouvez-vous nous rappeler comment calculer une indexation de loyer ?
A la date d'anniversaire du bail vous appliquer la formule suivante :
Loyer de base * indice santé à la date d'anniversaire du bail
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indice santé à la signature du contrat de bail
2. Est-ce que la législation sur l'indexation liée au PEB est la même dans les trois régions ?
Bien que le principe reste le même, les conséquences sont différentes en fonction de la région dans laquelle se trouve votre bien que ce soit à Bruxelles, en Wallonie ou en Flandre.
En résumé, si votre bien possède un PEB allant de A à C, le propriétaire peut procéder à 100 % de l'indexation du loyer à la date d'anniversaire du bien. De même, les PEB F et G à l'autre extrémité du spectre ne peuvent être "temporairement" indexés. Voici le tableau réalisé par le site notaire.be qui reprend l'indexation des loyers sur base du PEB.
3. Je suis propriétaire immobilier, quelles sont les conséquences si je ne possède pas de certificat PEB pour mon bien ?
Dans ce cas-ci votre bien sera considéré comme disposant du certificat énergétique le plus faible (en référence au tableau ci-dessus). Par conséquent, votre loyer ne pourra être indexé. Le propriétaire a néanmoins la possibilité de faire réaliser le PEB et ensuite indexer son loyer.
4. Que faire si je ne trouve plus le PEB réalisé il y a quelques années ?
Ce cas de figure se présente régulièrement. Il existe, pour certaines régions un registre des certificats PEB que vous pouvez consulter en ligne. Sur celui-ci vous pourrez retrouver le nom de la personne ayant réalisé le PEB. La plupart du temps, ces personnes sont très réactives et vous fourniront une copie dudit certificat dans les meilleurs délais. Ce document peut également être utile lors de la vente de votre bien en viager libre ou en viager occupé.
Voici le lien vers le registre bruxellois : https://www.peb-epb.brussels/certificats-certificaten/
Voici le lien vers les services de la région flamande : https://www.epccertificaat.be/opzoeken#rapport
En ce qui concerne la Wallonie, selon nos informations, le site n'est accessible qu'aux professionnels de l'immobilier (architectes et services d'urbanisme).
5. En tant que propriétaire, suis-je obligé d'indexer mon loyer ?
L'année 2022 a connu une inflation record (+10%) cumulée à une flambée des prix de l'énergie. Dès lors, indexer aveuglément aurait eu pour conséquence le départ très probable de votre locataire, tout en engendrant des difficultés pour remettre le bien en location au prix du loyer indexé. En réponse à cette question, il n'est pas obligatoire d'indexer annuellement le loyer. Après avoir vendu votre bien en viager, vous n'aurez plus à vous poser cette question. En effet, l'acheteur s'occupera de la gestion du bien et vous versera tous les mois une rente ... indexée quoiqu'il arrive.
6. J'ai loué mon bien il y a quelques années et je n'ai pas fait réaliser de certificat énergétique à l'époque. Puis-je le faire réaliser à postériori et quelles sont les démarches à suivre ?
Ce cas de figure se présente très régulièrement dans le cadre des contacts que nous entretenons dans les discussions au sujet du viager qu'il soit libre ou occupé. A titre d'exemple, un locataire réside dans son appartement depuis plus de 20 ans à une époque où le certificat énergétique n'était pas encore obligatoire. Le propriétaire peut, dès lors, contacter un certificateur PEB agréé pour cet appartement. Celui-ci pourra par la suite indexer le loyer proportionnellement au niveau de performance énergétique.
7. Pouvez-vous me dire quand se terminent les restrictions d'indexation en fonction du PEB/EPC ?
Cette règlementation portera ses effets jusqu'au :
1er octobre 2023 pour un bien situé en Flandre
14 octobre pour un bien situé en Région de Bruxelles Capitale
1er novembre 2023 pour un bien situé en Wallonie
Ce sujet est, pour certains pensionnées propriétaires d'un bien mis en location, une base de réflexion pour envisager de s'alléger de la gestion de leur bien mis en location en procédant à la vente de celui-ci via un viager libre.
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