Le viager vient bien souvent comme première idée lorsque l'on est un propriétaire pensionné et qu'un besoin d'argent se fait sentir. Toutefois, il existe d'autres solutions, parfois mieux adaptées aux besoins de nos clients. Cet article est l'occasion de vous présenter les alternatives au viager dit occupé.
Voici l'histoire de Monique (personne fictive). Notre cliente se pose des questions depuis un certain temps. En effet, Monique doit s’acquitter d'une dette de 30.000 € et ne voit pas comment la rembourser car elle dispose d'une petite pension de 1.250 €/mois. Nous nous entretenons avec Monique et analysons sa situation personnelle avant d'explorer les solutions pouvant lui convenir.
Monique a 76 ans, sa maison située à Anderlecht est évaluée à 440.000 €. Notre cliente a un fils, Enzo, âgé de 45 ans. Ce dernier est déjà propriétaire de sa propre maison et vit dans une autre région que a mère. Enzo semble pas, aux dires de sa mère, intéressé de reprendre sa maison à son décès.
Monique, notre cliente, nous informe que sa pension est suffisante pour vivre, toutefois elle ne serait pas contre un complément de capital ou de revenu pour s'offrir des petits plaisirs. Elle pense à rejoindre une amie au Portugal pour les vacances ou à remplacer sa voiture qui commence à vieillir.
Monique nous rencontre car son idée de départ est de vendre sa maison en viager occupé, afin de pouvoir rembourser sa dette fiscale de 30.000 € et de vivre avec moins de stress par rapport à cette dette qui l'empêche de dormir.
Voici les différentes alternatives au viager occupé :
1. La vente à terme : Il s'agit d'une vente ressemblant au viager tout en supprimant le risque d'aléa lié au décès du vendeur.
En effet, lors de la vente à terme, l'acheteur paiera un montant à l'acte (équivalent au bouquet) correspondant à un pourcentage de la valeur du bien et paiera par la suite mensuellement le solde jusqu'au terme fixé tout en tenant compte de l'occupation (éventuelle) du bien par le vendeur.
Dans le cas de Monique, la vente à terme peut être envisagée car elle lui permettra de rester dans son bien tout en pensant à son fils Enzo qui continuera à percevoir le paiement des mensualités jusqu'au terme fixé. En effet, contrairement au viager, dans le cas d'une vente à terme, le décès du vendeur n'entraine pas la fin du paiement des mensualités.
Dans le cas de Monique, nous pourrions lui proposer une vente à terme occupée un montant payé à l'acte de 100.000 € et un paiement mensuel sur 10 ans de 1.633 € (en déduction du droit d'usage et d'habitation DUH - le fait d'occuper le bien).
2. La vente via un bail à vie : Ce type de vente a pris son essor depuis 2-3 ans. Il s'agit d'une vente classique couplée à la création d'un bail à vie enregistrée chez le notaire.
Dans le cadre d'une vente couplée à un bail à vie, Monique percevrait l'intégralité du montant de la vente du bien moins les frais d'agence à savoir +/- 425.000 € et ferait enregistrer son bail chez le notaire, qu'elle paierait tous les mois directement au vendeur. L'avantage du bail à vie c'est qu'il protège extrêmement bien le preneur. Il prend fin soit au décès du preneur, soit si celui-ci remet son préavis pour, par exemple, aller vivre à l'étranger ou dans une maison de retraite.
La vente de la nue-propriété : Cette alternative pourrait être envisagée par Monique, bien que peu utilisée en Belgique. En effet, cette solution est généralement utilisée par les personnes très âgées souhaitant disposer d'un capital important (pour une donation ou le remboursement d'une dette) tout en souhaitant conserver un droit d'usage et d'habitation. Ceci en sachant que vu l'âge, l'usufruit sera très voire trop faible.
Pour en savoir plus au sujet de la vente en viager via un bail à vie, n'hésitez pas à consulter notre page dédiée à ce sujet :
3. Le crédit* : Les seniors y pensent peu souvent, toutefois certaines institutions financières permettent l'ouverture d'un crédit en prenant, par exemple, la maison en garantie. D'ailleurs, de plus en plus de professionnels pensent à copier le modèle anglo-saxon du "reverse mortgage" ou "crédit hypothécaire inversé", qui comme son nom l'indique, est une formule permettant aux seniors de disposer d'un prêt tout en restant propriétaire de leur bien. Dans cette formule, le remboursement de l'emprunt (capital et intérêts) s'effectuera au décès de l'emprunteur (idée à suivre dans les prochaines années).
Et vous, à la place de Monique, quelle formule choisiriez-vous ?
N'hésitez pas à cliquer sur le lien suivant pour en savoir plus au sujet du viager :
Vous pouvez également nous contacter par téléphone au 0490 43 71 16 ou par e-mail à : info@perpetuhome.be
Sources :
"Vendre en viager : un choix à privilégier" par Marc Petit et Philippe Verdonck aux éditions Larcier
"Guide pratique de l'immobilier en Belgique" par Philippe Van Sommeren aux éditions Corporate Copyright
Le Soir : https://www.lesoir.be/523656/article/2023-07-07/alternative-au-viager
Praxi Finance : https://www.praxifinance.fr/vente-nue-propriete/alternative-viager
*Attention, n'oubliez pas la formule qu'emprunter de l'argent coûte aussi de l'argent.