Régulièrement, les candidats à la vente d'un bien en viager nous interrogent quant aux risques liés à la vente de leur maison ou appartement en viager. Pour les rassurer, plusieurs règles légales existent pour répondre à toutes les inquiétudes les plus courantes, comme : le risque d'incendie d'un bien vendu en viager libre, le décès de l'acheteur, le défaut de paiement de la rente par l'acheteur (débirentier) ou encore comment s'assurer du risque d'augmentation du coût de la vie ?
Nos clients vendeurs en viager souhaitent souvent être rassurés quant aux différents évènements pouvant survenir dont la conséquence principale est un risque de défaut de payement provenant l'acheteur. PerpetuHome, ayant comme ambition de devenir la référence en matière de viager, propose une série de solutions permettant de rassurer ses clients ouverts à une solution liée à la vente de leur bien en viager . Cet article a donc pour but de lister les aléas potentiels et de rassurer les futurs candidats à la vente en viager via des exemples concrets.
1. Comment se protéger contre le risque de défaut de payement de la rente, première crainte de nos clients vendeurs en viager ?
Cette inquiétude est celle suscitant le plus de questions de la part des candidats à la vente d'un bien en viager. En effet, après avoir pris le temps de la réflexion, pour bon nombre de nos clients, ils finissent par se résoudre à vendre une maison parfois héritée de leurs parents ou un appartement représentant le fruit du travail d'une vie. Par conséquent, il est légitime de se poser la question de savoir si l'inconnu qui va acheter ce bien va pouvoir répondre sur la durée aux engagements d'un viager, dont le plus important est le paiement de la rente.
Le législateur a prévu ce cas de figure et protège le vendeur du risque de défaut de paiement de la rente. La première des protections est ce que l'on appelle le privilège du vendeur (art 2374 alinéa 1er du code civil) qui consiste à devenir créancier privilégie permettant au vendeur d'un bien en viager de disposer d'une priorité sur les autres créanciers lorsque l'acheteur (débirentier) rencontre des difficultés financières.
Par ailleurs, si le vendeur n'est plus du tout en mesure de payer la rente, nous conseillons à nos clients d'ajouter dans l'acte de vente ce que l'on appelle une clause résolutoire expresse. Ainsi via une action résolutoire, en cas de défaut de paiement de l'acheteur en viager, le juge pourra statuer sur la résolution pure et simple de la vente. Notre partenaire, Viah! a pour habitude de rédiger cette clause résolutoire dans la plupart des compromis de vente. Celle-ci peut prendre la forme suivante :
"À défaut de paiement de deux termes de rente dans le mois de leur échéance et quinze jours après un recommandé resté infructueux, le crédirentier aura le droit de faire constater la résolution de plein droit de la vente"
2. Lors de la vente d'un viager libre, comment me prémunir d'un risque d'incendie, pouvant entrainer un risque de défaut de l'acheteur ?
En tant que vendeur, vous ne disposez plus la maitrise du risque d'incendie sur l'habitation vendue. C'est ainsi qu'un de nos clients, soucieux de se prémunir contre le risque d'incendie, à suivi notre conseil d'insérer une clause dans le compromis de vente imposant à l'acheteur de présenter tous les ans une preuve de paiement d'assurance incendie sur la maison vendue en viager. Faute de quoi, le vendeur pourra activer la clause résolutoire expresse annulant la vente en viager. Ce qui aurait comme conséquence d'entrainer pour l'acheteur la perte de son investissement total.
Il est évident que cette clause procure à la fois une grande tranquillité d'esprit au vendeur et impose des obligations significatives à l'acheteur, ce qui a pour effet de rassurer considérablement nos clients qui cherchent à vendre en viager., qu'il s'agisse d'une vente en viager libre ou occupé.
3. Dans le cadre du paiement de la rente viagère, comment se prémunir contre l'augmentation du coût de la vie ?
En cette période particulière, il n'est pas rare que l'on nous interroge au sujet de l'évolution de la valeur de la rente par rapport à l'inflation . Pour ce faire, le calcul de la rente tiendra compte d'une indexation annuelle pouvant soit être limitée (ex : maximum 3 %) soit illimitée. L'indexation de la rente aura comme conséquence de corréler celle-ci à l'évolution du coût de la vie.
4. Que se passerait-il si l'acheteur venait à décéder ?
Cette question est bien légitime, d'autant plus que les personnes s'intéressant au viager doivent connaître le cas de Jeanne Calment dont l'acheteur, un avocat du nom d'André-François Rafray est décédé deux ans avant la centenaire la plus connue de France. Bien que ce cas soit rare, il est à envisager dans le cadre de l'étude de la vente d'un bien en viager. La loi est bien faite et a également prévu cette éventualité.
En cas de prédécès de l'acheteur (débirentier) la solidarité des héritiers est prévue dans l'acte de vente. Par conséquent, pendant la période prévue entre le décès de l'acheteur et la résolution de la succession le Notaire instrumentant sera chargé de payer la rente en raison des obligations légales y afférent.
En outre, comme le précise notre partenaire l'agence Immobilière Viah!, les héritiers de l'acheteur vont être dans l'obligation de continuer à payer la rente. Ceci, étant entendu qu'ils ont hérité de la nu-propriété du bien vendu en viager.
Par contre, si les héritier de l'acheteur décident de ne pas accepter la succession ou tout simplement de ne pas s'engager dans le paiement de la rente, le vendeur (crédirentier) pourra demander la résolution de la vente et activer la clause de résolution expresse. Une occasion pour le vendeur de percevoir un nouveau bouquet et d'avoir le plaisir de faire appel à nos services !
Vous souhaitez en savoir plus au sujet de la vente d'un bien en viager, n'hésitez pas à cliquer sur le lien suivant :
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