Lors d'une vente en viager, plusieurs éléments sont pris en considération dans le calcul de la rente. Bien souvent, nous nous rendons compte que les clients ne tiennent pas suffisamment compte de la valeur de leur usufruit, à savoir le fait d'occuper le bien. Pour cette raison, nous avons décidé de rédiger un article dédié plus particulièrement à ce sujet.
Tout d'abord, revenons aux notions fondamentales. Lors de la vente d'un bien en viager, la propriété est démembrée. Concrètement, cela signifie que l'acheteur devient le nu-propriétaire et le vendeur quant à lui en sera l'usufruitier. Résultat de ce démembrement de propriété, l'acheteur devient le propriétaire du bien en contrepartie du payement d'un bouquet à l'acte et d'une rente mensuelle indexée sur une période s'étalant de 10 à 20 ans en fonction de l'âge du ou des vendeurs. Tandis que suite à la vente en viager occupé, le vendeur devient lui l'usufruitier. Ce terme vient du latin UsusFructus, et qui signifie le droit d'utiliser la chose et d'en percevoir les fruits.
Cette chose étant clarifiée, lors de la réalisation du calcul de la rente en tant que spécialistes en viager, nous déterminerons sur base de la valeur du bien et de l'âge du ou des vendeurs la valeur de l'usufruit. Pour faire simple, l'usufruit équivaut plus ou moins à la valeur locative de votre maison ou appartement.
Par ailleurs, il est également possible d'augmenter la valeur de la rente en limitant le viager au droit d'usage et d'habitation. Par conséquent, le vendeur ne pourra plus percevoir les fruits. Ce qui signifie concrètement que vous donnerez la possibilité à l'acheteur de pouvoir relouer le bien si jamais vous deviez déménager ou aller vivre dans une maison de repos. En contrepartie de ce droit que vous lui octroyez, vous toucherez une rente supérieure, en général de + 10% par rapport à une rente classique. Cette discussion doit être entamée entre vous et l'agence immobilière spécialisée en viager afin de vous permettre de prendre la meilleure décision possible.
Exemple concret :
Madame Eleonore de Liège à 77 ans et dispose d'un appartement deux chambres sur les hauteurs de Liège. Celle-ci souhaite le vendre en viager occupé. Le bien est quant à lui estimé à 175.000 €.
Nous calculons la valeur de l'usufruit de la manière suivante :
Durée : 12 ans
Valeur locative du bien : 770 €
Valeur de l'usufruit : 110.880 €
Sur cette base nous pourrons déterminer le bouquet et la rente qui s'élèveront respectivement à :
Bouquet : 18.000 €
Rente mensuelle indexée : 320 € /mois
Les valeurs indiquées le sont purement à titre indicatives, car le calcul du viager n'est pas une science exacte et qu'il faut tenir compte de la sensibilité du vendeur sur la durée ou s'il souhaite plus ou moins de rente. Ceci, tout en tenant compte de la réalité du marché bien connue de votre conseiller en viager et qui vous permettra de savoir ce que l'investisseur est disposé à mobiliser comme capital pour acquérir le bien en viager.
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Source :
https://www.notaire.be/faq/immobilier/quels-sont-les-droits-et-obligations-d-un-usufruitier-et-d-un-nu-proprietaire