La réponse à cette question semble évidente et pourtant elle mérite vraiment de s'y pencher.
Dans un viager occupé, les vendeurs (crédirentiers) continuent de profiter de leur lieu de vie tout en bénéficiant d'une rente régulière et d'un montant versé à l'acte, le bouquet, représentant en moyenne 15 % de la valeur vénale du bien.
La vente se déroule comme dans acte de gré à gré devant le Notaire instrumentant.
Il conviendra, pour le vendeur, de préciser s'il souhaite conserver l'usufruit. L'usufruit représente la rente + le loyer et la gestion du bien lorsqu'il décidera de quitter les lieux, par exemple, lors d'un départ à l'étranger ou en maison de retraite.
L'autre possibilité est d'opter pour le droit d'usage. Comme son nom l'indique ce type de clause viagère permet au vendeur de vivre dans le bien sans pour autant avoir le droit aux fruits à savoir les loyers. Ceci comporte deux avantages pour le vendeur : la rente viagère sera majorée et il ne devra pas s'occuper de la gestion locative en cas de départ de son lieu de résidence.
Le Viager peut être occupé par une ou plusieurs personnes. Ceci sera déterminé dans l'acte de vente, de même que la manière dont la rente sera perçue en cas de décès d'un des crédirentiers.
On parlera ainsi de :
Réversibilité (sur la tête d'un tiers)
Réductibilité (réduite en proportion des personnes survivantes)
Accroissement (dans le cas d'une communauté ou d'une indivision - la part de la personne prédécédée viendra accroitre celle de la personne survivante)
Les avantages du viager pour le vendeur :
Il bénéficie d'un revenu complémentaire (la rente)
Un montant fixe est payé à l'acte, le bouquet.
La charge des gros travaux passe dans la responsabilité du débirentier (l'acheteur)
Celui-ci peut continuer à profiter de son lieu de vie :
Il peut, par ce biais, résoudre une partie de la problématique successorale (ex : faire don du bouquet à ses enfants ou à un tiers comme les neveux ou nièces)
Cette formalité est plus complexe dans le cadre de la donation d'un bien immeuble.
Lorsqu'il décide de quitter le bien, ils n'a pas à s'occuper des démarches de vente ou de mise en location (droit d'usage) souvent à un âge où on n'a plus l'envie ou la volonté de le faire.
Les avantages du viager pour l'acheteur ("débirentier") :
Il pourra compter sur des locataires qui se sentiront psychologiquement chez eux et gèrerons le bien comme si c'était le leur.
Le précompte immobilier est à charge du "créditrentier", à savoir le vendeur.
Au lieu de débourser une somme importante au départ, comme dans le cadre d'une vente de gré à gré traditionnelle, le payement du bouquet initial ne correspondra au maximum qu'entre 10 à 30 % de la valeur du bien.
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