Précompte immobilier et pension : et si votre maison finançait elle-même ses charges ?

Vendre sa maison ou son appartement en viager occupé permet d’obtenir un revenu complémentaire tout en conservant un droit d’usage et d’habitation à vie.

Mais beaucoup se posent la question :

« Vais-je continuer à payer des impôts via le précompte immobilier et le revenu cadastral après la vente ? »

Voici la réponse, simplement expliquée.

1. Le revenu cadastral et le précompte immobilier

• La vente en viager n’augmente pas le revenu cadastral. Il reste identique sauf en cas de gros travaux ou de transformation majeure.

  
  

• En viager occupé, vous conservez un droit d’usage et d’habitation (DUH).

  
  

  • Vous continuez donc à déclarer le revenu cadastral.

  • Dans la plupart des cas, vous continuez à payer le précompte immobilier (sauf clause contraire dans l’acte notarié).

    
    

💡 Le précompte immobilier n’est pas déductible dans l’impôt des personnes physiques (IPP) : il s’agit d’un impôt régional distinct.

2. Bonne nouvelle : la rente viagère

• La rente viagère n’est pas imposable* lorsqu’elle est versée par un particulier pour votre habitation principale.

• Elle ne doit pas être déclarée et constitue donc un revenu net complémentaire.

  
  

3. Deuxième bonne nouvelle : les gros travaux

En viager occupé, les gros travaux (toiture, façade, chaudière, structure…) sont généralement à charge de l’acheteur, selon les conditions prévues dans l’acte.

4. Comment calcule-t-on un viager occupé ?

Dans un viager occupé, le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation à vie. La valeur de ce droit doit être déduite du prix de vente, généralement sur base de la valeur locative du bien.

Exemple concret - vente en viager occupé en Wallonie

Monsieur, 75 ans, il est l'unique propriétaire et décide de confier la vente de sa maison en viager occupé à Perpetuhome :

• Valeur du bien : 300.000 €

• Valeur locative estimée : 900 €/mois → 10.800 €/an

• Précompte immobilier : ± 1.000 €/an

  
  

Pour l’acheteur, ne pas pouvoir louer le bien représente une perte théorique

de : 10.800 € × 15 ans* = 162.000 €

*La rente mensuelle est calculée sur la base de l’espérance de vie statistique du vendeur, ici environ 15 ans pour un propriétaire de 75 ans.

Calcul de la rente

Éléments	Montant
Valeur du bien	300.000 €
Valeur du droit d’usage et habitation	– 162.000 €
Valeur économique restante	≈ 138.000 €

Sur cette base :

• Le Capital (Bouquet) versé à la signature : 30.000 €

• Capital restant pour la rente : 108.000 €

• Rente mensuelle sur 15 ans : ≈ 600 €/mois, indexée et non imposable

  
  

Résultat net annuel : 7.200 € de rente – 1.000 € de précompte → 6.200 € de pouvoir d’achat supplémentaire, sans quitter votre maison et en gardant votre droit d’usage et d’habitation à vie.

Et si vous vivez au-delà de 15 ans ? Vous continuez à habiter votre maison sans payer de loyer.

5. Conclusion : pourquoi le viager occupé est avantageux ?

Même en continuant à payer le précompte immobilier :

• Vous restez chez vous à vie

• Vous recevez un revenu mensuel net et indexé (si l’acheteur est un particulier)

• Votre pension est complétée durablement

• Votre patrimoine est valorisé intelligemment

• Les gros travaux sont généralement pris en charge par l’acheteur

  
  

C’est une solution idéale pour améliorer votre qualité de vie à la retraite sans déménager.

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*En Belgique, la rente viagère résultant de la vente de l’habitation propre n’est, en règle générale, pas imposable. Une exception peut toutefois s’appliquer lorsque le débirentier est une société.